Le infiltrazioni d’acqua rappresentano una delle cause più frequenti di controversia tra condomini, soprattutto quando il danno proviene da una terrazza a livello, da un lastrico solare o da una parte dell’edificio utilizzata in via esclusiva da un singolo condomino.

In questi casi la domanda è spesso la stessa: chi deve risarcire il proprietario dell’appartamento danneggiato?

La risposta non è sempre immediata, perché la terrazza o il lastrico possono avere una doppia funzione: da un lato sono utilizzati da un singolo soggetto, dall’altro svolgono anche una funzione di copertura dell’edificio condominiale.

La Corte di Cassazione, con la sentenza n. 11585/2026, ha chiarito un principio importante: quando più soggetti hanno contribuito a causare il danno da infiltrazioni, il danneggiato può chiedere l’intero risarcimento a ciascuno dei responsabili, in applicazione dell’art. 2055 c.c.

Terrazza a livello e infiltrazioni: perché la responsabilità può essere condivisa

La terrazza a livello, anche se attribuita in uso esclusivo a un condomino, può svolgere una funzione essenziale per l’intero edificio, in quanto copre le unità immobiliari sottostanti.

Per questo motivo, in caso di infiltrazioni, la responsabilità non ricade automaticamente su un solo soggetto.

A seconda della causa del danno, possono essere chiamati a rispondere:

  • il condominio, quando il problema riguarda la funzione di copertura, la manutenzione delle parti comuni o difetti strutturali;
  • il proprietario dell’immobile o della terrazza, se vi sono omissioni nella manutenzione straordinaria o nella conservazione del bene;
  • il conduttore/inquilino, se il danno deriva da un uso scorretto della terrazza o dalla mancata segnalazione di anomalie.

È quindi fondamentale accertare tecnicamente l’origine delle infiltrazioni, perché solo una corretta ricostruzione della causa consente di individuare i soggetti effettivamente responsabili.

Art. 1126 c.c. e art. 2055 c.c.: due piani diversi

Nelle controversie condominiali viene spesso richiamato l’art. 1126 c.c., che disciplina la ripartizione delle spese relative ai lastrici solari di uso esclusivo.

Tale norma prevede, in linea generale, una ripartizione interna delle spese tra chi ha l’uso esclusivo e il condominio.

Tuttavia, la Cassazione ha precisato che questa regola riguarda i rapporti interni tra i soggetti obbligati, non il diritto del danneggiato a ottenere il pieno risarcimento.

In altri termini, chi subisce il danno non è tenuto a frazionare la propria richiesta in base alle quote interne di responsabilità. Se vi è concorso di più soggetti nella causazione del danno, trova applicazione il principio della responsabilità solidale previsto dall’art. 2055 c.c.

Ciò significa che il danneggiato può agire per l’intero risarcimento nei confronti di uno solo dei responsabili, oppure nei confronti di tutti.

Sarà poi il soggetto che ha pagato eventualmente l’intero importo a rivalersi sugli altri corresponsabili, secondo le rispettive quote di responsabilità.

Cosa può fare il condomino che subisce infiltrazioni

Chi subisce infiltrazioni nel proprio appartamento deve agire con tempestività, evitando di limitarsi a segnalazioni informali.

È opportuno:

  • documentare i danni con fotografie e video;
  • inviare una comunicazione scritta all’amministratore di condominio;
  • segnalare il problema anche al proprietario o utilizzatore della terrazza, se individuabile;
  • richiedere un accertamento tecnico sulle cause delle infiltrazioni;
  • conservare preventivi, fatture, relazioni tecniche e ogni prova del danno subito;
  • valutare una diffida formale prima di avviare un giudizio.

In molti casi, la fase tecnica è decisiva. Occorre infatti comprendere se l’infiltrazione dipende da difetti di impermeabilizzazione, mancata manutenzione, ostruzione degli scarichi, rotture, uso improprio della terrazza o altre cause concorrenti.

Assistenza legale per infiltrazioni condominiali a Verona e provincia

Le controversie per infiltrazioni d’acqua richiedono un’analisi concreta del caso, sia sotto il profilo giuridico sia sotto il profilo tecnico.

Prima di avviare un’azione è necessario verificare:

  • la provenienza dell’infiltrazione;
  • la natura della terrazza, del lastrico o della copertura;
  • le responsabilità del condominio, del proprietario e dell’eventuale conduttore;
  • la documentazione fotografica e tecnica disponibile;
  • la possibilità di ottenere il risarcimento dei danni materiali e degli eventuali ulteriori pregiudizi subiti.

Lo Studio dell’Avv. Lorenzo Soffiati assiste privati e condomini in materia di diritto immobiliare, condominiale e risarcimento danni, con particolare attenzione alle controversie relative a infiltrazioni, terrazze, lastrici solari, parti comuni e rapporti tra condomini.

Per una valutazione del caso concreto è possibile richiedere una consulenza presso lo Studio, con sede in Provincia di Verona.